Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию переданного в аренду имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому для согласования условия о поддержании имущества в исправном состоянии арендатором сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.
Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ изложено диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить полностью или частично обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии на арендодателя.
Обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии рекомендуется возлагать на арендодателя в следующих случаях:
— если имущество передано арендатору только в пользование;
— если имущество передано арендатору во владение и пользование, но услуги по его эксплуатации оказывают сотрудники арендодателя;
— если арендатор не обладает необходимыми разрешениями, квалифицированными специалистами, материалами для осуществления технического обслуживания, транспортирования или хранения объекта аренды.
Во всех перечисленных случаях арендатор должен соблюдать условия пользования объектом аренды.
Если стороны договорились о том, какая сторона несет обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, то на эту сторону возлагается ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам в связи с неисполнением такой обязанности. Например, арендатор обязан возместить ущерб, причиненный неисправным объектом аренды третьему лицу.
Если обязанность по обслуживанию объекта аренды возложена на арендодателя, арендатор вправе приостановить внесение арендных платежей при ненадлежащем обслуживании объекта аренды, которое привело к невозможности его использования.
———————————
Примеры формулировок условия:
«Арендодатель обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии».
«Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии в части обеспечения и производства его технического обслуживания. Арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии в части соблюдения условий пользования, хранения и транспортирования объекта аренды, а также своевременного (за три рабочих дня) извещения арендодателя о необходимости технического обслуживания объекта аренды».
———————————
Если в договоре не указана сторона, которая несет обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
В этом случае обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 616 ГК РФ >>>
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
15. Обязанности арендодателя
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обычно в договоре предусматривается, в каком документе (акт сдачи-приемки имущества, документ о санитарном состоянии и др.) удостоверяется состояние сдаваемого в аренду имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если арендатору не были предоставлены документы или принадлежности, он может их потребовать или расторгнуть договор, а также взыскать убытки. Подобные же действия может совершить арендатор, если арендодатель не предоставил сданное в наем имущество в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан - в разумный срок (ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать: устранения недостатков, либо возмещения расходов по их устранению, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо удержания суммы понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора. Например, не работает отопление или водоснабжение в арендованном нежилом помещении.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может произвести необходимый ремонт или заменить предоставленное в аренду имущество другим. Арендатор может потребовать возмещения причиненных убытков.
Арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (например, при прокате автомобиля или автокара, оборудования предприятия и др.) (ст. 612 ГК РФ).
При сдаче имущества в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество (например, право залога). Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением убытков (ст. 613 ГК РФ).
16. Обязанности арендатора
Арендатор обязан вносить арендную плату, которая определяется при заключении договора, в котором предусматриваются порядок, условия и сроки внесения платы (за год вперед, помесячно, ежедекадно и т.п.). Оплата может быть в денежном выражении, а может предоставляться в виде оказания определенных услуг (ремонт, строительство и др.), возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Наниматели нежилых помещений должны участвовать во всех расходах домовладения по оплате за пользование газом, водопроводом, электроэнергией, водоснабжением, расходах по эксплуатации и текущему ремонту пропорционально площади занимаемых ими помещений. Виды и размер оплаты согласовываются сторонами при заключении договора.
Размер арендной платы может изменяться по соглашении сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки (ст. 614 ГК РФ).
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены - в соответствии с назначением имущества (например, помещение, предназначенное для использования под контору, нельзя превратить в физкультурный зал или склад).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Договор субаренды прекращается при досрочном прекращении основного договора аренды. От арендатора, пользующегося имуществом не в соответствии с условиями договора и назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).
И арендатор, и арендодатель несут обязанности по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества. Однако это правило диспозитивное: стороны могут сами договориться о том, кто и какой ремонт производит. Если договоренности об этом нет, законом установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, а арендатор - текущий.
Объем работ по капитальному ремонту и срок его выполнения предусматриваются в договоре или дополнительном соглашении к нему.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором (ст. 616 ГК РФ).
Законом предусмотрены последствия ухудшения или улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ).
В случае порчи, пропажи, обесценения арендованного имущества арендатор несет за это ответственность и возмещает причиненные убытки независимо от того, причинены они самим арендатором или его работниками, членами семьи.
Произведенные арендатором отделимые без вреда для имущества улучшения являются его собственностью и могут быть им изъяты при прекращении договора. Неотделимые улучшения (например, изготовление внутренней электропроводки вместо наружной), совершенные с согласия арендодателя, становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений,
Стоимость улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
17. Понятие срок,арендная плата по догоовору проката
Статья 626. Договор проката
1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
2. Договор проката заключается в письменной форме.
3. Договор проката является публичным договором (статья 426) .
Статья 627. Срок договора проката
1. Договор проката заключается на срок до одного года.
2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.
3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.
Статья 630. Арендная плата по договору проката
1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса
К непосредственным обязанностям арендатора относится обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести расходы на содержание имущества, если другое не определено законом или самим договором аренды. Необходимо понимать, что может быть возложена законом или договором на арендодателя обязанность по проведению текущего ремонта. Кроме того, в случаях, определенных законом или договором, арендатор должен производить также капитальный ремонт (к примеру, по договору аренды транспортного средства без экипажа).
Приведем пример, в котором суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, несмотря на то, что, по мнению арендатора он провел капитальный ремонт.
«ООО "Стройтранс" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Профстрой" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 467 350 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 28 642 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 12 919,84 руб. Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2015, оставленным без изменений постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
01.08.2013 между ООО "СтройТранс" (арендодатель) и ООО "Профстрой" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, находящиеся по адресу: г. Саратов, ул. Московское шоссе, 14 А, общей площадью 640 кв. м на срок с 01.08.2014. по 30.06.2015 включительно.
Согласно пункту 1.3. договора состояние арендуемого помещение на момент передачи в аренду пригодно для использования в целях, предусмотренных пунктом 1.2. договора. В соответствии с пунктами 3.1., 3.3. договора аренды нежилого помещения арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере 65 850 руб. не позднее 10-го числа текущего месяца на расчетный счет арендатора, а также производить оплату электроэнергии и прочих коммунальных услуг.
В нарушении принятых на себя обязательств ответчик своевременно и в полном объеме не производил оплату по договору аренды, в результате чего у него образовалась задолженность за период с 01.10.2014 по 01.10.2015 в размере 467 350 руб. Доводы ответчика о необходимости зачета стоимости капитального ремонта в размере 428 033 руб. суд обоснованно отклонил.
Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. В пункте 2.1.1. договора предусмотрена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт за свой счет.
При этом суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что при заключении договора аренды стороны устно согласовали условие о самостоятельном проведении ответчиком капитального ремонта».
Кроме того, у арендатора есть преимущественное право на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей по окончании срока действия договора (в данном случае необходимо учитывать прочие равные условия).
Договор нужно считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:
1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;
3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
4) передавать арендные права в залог;
5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Исходя из рассмотренных прав и обязанностей сторон договора аренды нежилого помещения, очевидно, что основным правом арендодателя является право передать во временное владение и пользование арендатору здания или сооружения, а основной обязанностью арендатора - своевременно производить оплату арендной платы.
Арендуем склад. К этому складу проложены подъездные ж/д пути.К огда работник(машинист), подъезжал к воротам склада повредил ворота и балку сооружения, вагон был большой и не влез в проход. кто виноват в такой ситуации? Кто должен отвечать, т. к наши арендодатели просят, чтобы мы возместили расходы по ремонту ворот и балки?
« Если арендатор нарушит условия заключенного договора, арендодатель может применить в отношении него различные санкции. Количество и размер санкций напрямую зависят от того, какие именно условия аренды прописаны в договоре, и от того, насколько тщательно их соблюдал арендатор. Чтобы избежать штрафных санкций, арендатору необходимо контролировать соблюдение договорных условий и обращать особое внимание на следующие обстоятельства.
Условие о целевом использовании арендуемого имущества
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества(). Следовательно, если в договоре указано целевое назначение сдаваемого в аренду имущества, то арендатор должен использовать его только по целевому назначению. Например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот.
В договоре может быть предусмотрена ответственность арендатора за нецелевое использование помещения в виде неустойки(штрафа, пеней). В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель может взыскать с арендатора неустойку. Однако даже при отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме. Разумеется, при условии, что такое нецелевое использование действительно причинило ему убытки.
Кроме того, использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке().
Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды и о взыскании штрафа, поскольку установлен факт нецелевого использования арендатором переданного ему помещения
Обязанность по содержанию арендованного имущества
При заключении договора аренды между сторонами распределяются . В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества(). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества().
В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Арендодатель также имеет право взыскать с арендатора убытки, возникшие в связи с непроведением ремонта. Убытки по общему правилу взыскиваются в части, не покрытой неустойкой().
Само по себе непроведение текущего ремонта арендатором не является существенным нарушением договора и основанием для его досрочного расторжения, если иное прямо не предусмотрено договором(). Однако если непроведение текущего ремонта существенно ухудшает состояние арендуемого имущества, то в этом случае арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора().*
Чтобы избежать штрафных санкций, арендатору стоит заблаговременно заботиться о проведении текущего ремонта.
Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды, поскольку арендатор не исполнил обязанность по проведению текущего ремонта помещения
Аналогичные правила действуют и при неисполнении арендатором обязанности по несению расходов по содержанию имущества(в частности, если арендатор не вносит коммунальные платежи за пользование арендованным помещением).»
«Правила возврата арендованного имущества
По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа().
Таким образом, арендатор может быть подвергнут санкциям в следующих случаях.
1. При невозврате(несвоевременном возврате) имущества арендодателю
В этом случае арендатор будет обязан заплатить арендную плату за время просрочки и возместить иные убытки арендатора, вызванные просрочкой возврата помещения. Договор также может предусматривать неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.
Внимание! При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков.
2. При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального(естественного) износа
Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться — арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение использовалось самим арендодателем или было передано в аренду любому другому лицу.
В то же время в договоре это общее правило по соглашению сторон можно изменить(). Например, в договоре может быть указано, что нежилое помещение будет возвращено арендодателю после косметического ремонта, который должен сделать арендатор по окончании срока аренды.
Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование.
Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик(площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные строения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных строений.*"
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
1. Комментируемая статья устанавливает возможности распределения бремени содержания арендованного имущества между арендатором и арендодателем. Под содержанием имущества понимается поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации, состоянии, а также связанные с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.
Содержание имущества в исправном состоянии подразумевает действия, направленные на соблюдение технического регламента конкретного объекта аренды. Так, безопасная эксплуатация транспортного средства требует регулярного технического осмотра, обеспечения его необходимыми горюче-смазочными материалами. Соответствующая нормативно-техническая документация устанавливает для каждого объекта аренды свой безопасный режим эксплуатации.
2. Законодатель разделил обязанности по проведению ремонта между арендатором и арендодателем. Согласно п. 1 комментируемой статьи арендодатель несет обязанность по производству капитального ремонта имущества. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ по обновлению (замене) и восстановлению основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом. В транспортном средстве либо ином конструктивно сложном объекте это может быть замена значительного числа и (или) наиболее важных, дорогостоящих элементов механизма.
Проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Распределение расходов на производство капитального ремонта может быть иным: по соглашению сторон указанные расходы могут быть отнесены на счет арендатора или распределены между арендатором и арендодателем. На практике данный вопрос решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт при аренде транспортных средств без экипажа (ст. 644 ГК) и предприятия как имущественного комплекса (ст. 661 ГК).
Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими нормативными актами, а при их отсутствии — соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения аналогичного ремонта подобного вида имущества в таких же (близких) условиях.
Законодатель защищает интересы арендатора в случае неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Выбор способа защиты зависит от усмотрения арендатора.
Во-первых, арендатор вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть эти средства в счет арендной платы. Указанное право возникает при соблюдении двух условий: а) капитальный ремонт должен быть вызван необходимостью (или установлен законом, договором); б) расходы на производство ремонта должны быть разумными.
Во-вторых, арендатор может потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
В-третьих, арендатор вправе потребовать расторжения договора. При этом на арендодателя возложена обязанность по требованию арендатора возместить убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), вызванные нарушением обязательств.
3. Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК), соответственно, обязанность по производству текущего ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества. Так, транспортное средство требует регулярного технического осмотра, обновления горюче-смазочных материалов, оплаты налога, обязательного страхования, охраны, мойки.
Под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение преждевременного износа имущества. Как правило, это работы, не требующие больших затрат. Например, текущий ремонт помещений подразумевает побелку, окраску, ремонт, замену незначительных деталей санитарной техники и т.д.
Разграничение работ по видам ремонта проводится в технической документации соответствующего объекта аренды. Если таковая отсутствует, то перечень работ по разграничению текущего и капитального ремонта должен быть указан в договоре аренды. При его отсутствии в спорных случаях данный вопрос решается судом.
